巨头纷纷杀入租房分期 租客愿被“剪羊毛”吗?
2017-06-19 中国经营报
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房地产及其周边地带向来不缺故事,在万亿级租房市场蛋糕的诱惑下,摩拳擦掌者众,而作为租赁市场细分行业——租房分期因其数千亿的市场又被追捧为新风口。

近日,百度金融与租了么达成合作,双方推出产品“租了么钱包”正式上线,不同于传统租房押一付三等模式,此次将推广房租分期月付消费模式。

《中国经营报》记者了解,除了传统的房东直租、委托中介招租模式,越来越多的商家早已开始以金融的方式试水租房分期业务,而在一轮轮融资和“抱大腿”的形势下,业内却因资金成本高、征信体系不便导致持续亏损等直呼“看不懂”。

群雄逐鹿

日前,百度金融旗下的百度有钱花与租了么达成合作,双方推出产品“租了么钱包”正式上线,不同于多数租房押一付三或押一付半年等模式,此次将推广房租分期月付消费模式。据悉,租了么凭借在房产场景优势将促进百度快速覆盖市场,实现渠道共享、客户共享、产品融合、优势互补,而百度也将为租了么带来可观的生态流量,对租了么业务发展深度赋能。百度除提供流量外,还将为租赁机构带来低成本的金融服务。

事实上,作为BAT三大互联网巨头之一,百度早已在租房领域有所布局,目前已推出百度租房平台和百度有钱花租房分期服务。而租了么是塔木金融旗下的租房消费金融服务,并且已和多家金融集团、品牌银行建立战略合作,其另一家金融合作方则是京东金融旗下的租房白条。而遵循多线发展的京东金融自然也不会只盯着租了么一家,包括巴乐兔、V领地青年社区等也已成为其势力范围,与百度类似,流量与资金也是其应有之义。记者了解到,目前除百度、京东外, 58、蚂蚁金服等巨头也纷纷加入。今年3月,蘑菇租房宣布与蚂蚁金服开展深度战略合作,将通过蚂蚁金服输出的渠道、支付、征信、技术、消费金融等综合金融服务能力,为消费者带来“凭芝麻信用分免押金”等租房体验。通过合作,蘑菇租房引入资金方提供租金分期业务,推出“租金月付”、首次分期零息等服务。

此外,于2015年6月上线的58月付也号称要为租客提供便捷的租房分期服务,并于当前推出零利息月付项目。而对于本身就深耕房地产中介行业的我爱我家及拆分于链家的自如公寓更是对租房分期市场早已垂涎三尺。去年1月,创业公司房司令获得由我爱我家集团旗下明道资本领投,黑洞资本、玖富持续跟投的2亿元融资,而这也被外界视为抱上了巨头的大腿。而自如除了和京东金融合作租房白条业务外,其自身也推出了自如白条业务,大展拳脚的意味颇浓。

有业内人士表示,租房分期与医美、家装、教育分期并称四大消费金融业务,其逻辑大多是金融机构作为资金提供者,经平台公司或二房东(租赁中介)为消费者提供租房分期或贷款,缓解租客在租房时押一付三等一次性支付房租的压力,由此租客通过较少占用资金租到合适的房子、中介方或房东提早实现回款、金融机构赚取利息,可以说三方实现了互惠共赢。

以租客的名义“薅羊毛”?

事实上,与大佬们频频跑马圈地有所不同的是,作为租房分期的主体租客端却少被此类情绪感染。

多位受访租客表示,“虽然不排斥租房分期,但仍然觉得直接从房东手里租来的踏实。”“羊毛出在羊身上,天下没有免费午餐。”而据融360此前发布的研究报告显示,90后是租房分期消费的主力军。受访者中,有71.9%表示知道现在可以通过分期的方式支付房租,尤其是在城市白领中的知晓度较高。对于租房分期的使用情况时,仅有28.5%表示使用过租房分期,而在剩下的71.5%未使用过租房分期的人中,有44.5%表示愿意尝试这种方式,接受程度相对偏低。而对于不愿意尝试租房分期的原因中,对平台合规安全性的担忧是主要阻碍因素。

记者注意到,各类租房分期平台为吸引更多用户,推广自家业务,在广告宣传中也是各尽所能,而无一例外都是在为租客们考虑如何既省钱又能租到好房子。以蘑菇租房为例,官网宣称,“蘑菇月付,首次分期零息。入住花钱更少,选房更近更好。”租了么表示,“房租月付,零息月付。全国最专业租房分期平台,解放奋进青年。”类似极具感染性的广告宣传比比皆是。

但值得一提的是,多数平台中的分期月付价格要普遍高于传统租房市场的事实也难以忽视。记者随机比对发现,以整租蘑菇租房平台中北京顺义区滨河小区一套2居70平方米房屋来看,其月付价为3100元/月,而记者通过北京某知名大型中介公司内部查询同小区类似房源价格却仅在2100元~2700元/月左右。

除了单月租金较高以外,记者发现以自如为代表的高端公寓则在服务方面进行升级并相应收取服务费。同样记者随机选择一套北京顺义裕龙一区一套四居主卧来看,其付款方式中显示,该房源押金和月付分别为1990元/月,服务费为2388元/年;季付和押金分别为1890元/月,服务费为2268元/月;半年付和年付分别的租金和押金均为1890元/月,但服务费分别为1928元/年和1588元/年。也就是说,随着租客一次性付租越多,其服务费则随之越少。而据自如管家透露,如果使用自如白条分期费率为6.27%,如若使用京东白条费率则为6.3%,“客户如果不选择分期,而是直接选择押一付一的话,房租和服务费则要直接上涨5%。”

中原地产首席分析师张大伟认为,从目的来说,租房分期平台并非是为了给租客省租金,而是最大化地榨取客户价值和利润,毕竟羊毛出在羊身上。事实上,类似租房分期平台则普遍存在吃差价问题,而这是被政策不允许的。“过去的押一付三实际上并不太构成租客们太大的支付压力,选择押一付一等分期实际上是额外增加了资金成本,对租客来说不一定有利。这种情况下,服务意义不大。”

虽然如此,但又为什么仍然会有人愿意选择租房分期呢?心理咨询专家、生涯资本开发导师曾磊认为,这类人群主要是因为他们选择对产生的高额费用漠视,认为只要当月能还得上就可以。虽然社会环境越来越好及独生子女成为普遍现象,过去的生存需求不再是问题,大家享受到外界照顾越来越多,这类人群的独立性和自主性就会降低,这种情况下会更容易漠视资金缺口。在心理学上把此类人群叫做“自由儿童”,表现为没有危机意识和紧迫感,社会上裸辞、闪婚等都是如此,而商家也正好利用了这一点。

资金成本和征信是难题

值得一提的是,除了目前租客使用租房分期的消费习惯尚待养成外,行业内自身的瓶颈难以突破也是制约发展的关键因素。

据了解,目前国内租房市场主要分为房东直租、中介居间服务以及委托转租类三种模式,而租房金融(分期)主要改变的是委托转租类,实际上就是租房公司从房东手里把房子承租过来再转手租给租客,俗称“二房东”。而二房东也分为轻资产和重资产两种模式,前者更像是金融公司,主要起到房源整合和对外放贷作用,而后者则花重资于装修、服务等。

新派公寓相关负责人在受访时表示,作为国内第一批尝试租房分期的品牌公寓实际上业务规模并不大,主要是因为资金成本高和征信严格。“我们是直接和银行等金融机构合作,资金成本还是在5%以下,但对于消费者来说仍然没有动力,而市场上其他类的产品则可能在7%~8%及以上。由于银行出于对风险的考虑,会对租客的收入、家庭、信用等进行大量审核,所以并不算很便利,此外还可能出现审核难以通过的问题。这个市场听上去很美好,但实际操作很难。”而此前作为多个租房平台的资金提供方,91金服相关负责人则在受访时直言“看不懂”这个行业。91金服负责人说,一笔资金从银行出来,到金融公司,再到租房平台可能已经转了几次手,每次转手都要付出相应的资金成本,而最终买单者却是租客,但问题是租房市场整体价格较为透明,租客无法接受太高的资金成本。“也就是说,资金的进货价高,而卖货时却要不上价儿,所以多数租房金融公司根本不赚钱甚至倒闭。”

但为什么仍然有这么多的“二房东”前赴后继?

上述91金服负责人说,可能大家都在讲故事,觉得全国有一两亿人要租房就会有万亿级的租房市场,但问题是传统租房和租房(金融)分期完全是两件事。“之前很多租房平台公司很容易就能从风投处融到资,但后来发现租房市场是一个很重的市场,可能一千万就只够装修和改造一栋楼,对于市场来说是杯水车薪的。到后期投资人才发现这是一个巨大无比的坑,所以很多二房东又选择租房分期,这主要是因为大家觉得用金融杠杆后能通过金融公司快速实现租客租金回笼,再次实现快速拿房和扩张。但问题是,辛苦拿到的房很可能租不出去,金融业务不该如此激进。”

百度金融有关人士在接受《中国经营报》记者采访时表示,租房分期目前谈盈利为时尚早,我们更希望能够帮助租房行业健康的成长,为租客提供更好的后续服务。


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